Mibelimmo l'agence CHR experte en Hôtellerie restauration
Vente Achat Bars Brasseries Restaurants Hôtels à vendre
Mibelimmo l'agence CHR experte en Hôtellerie restauration
Vente Achat Bars Brasseries Restaurants Hôtels à vendre
Vous envisagez de vendre votre bar, votre brasserie ou votre restaurant à Paris ? La première question que tout propriétaire se pose est la même : combien vaut mon établissement ? Une estimation juste est la clé d'une vente rapide au bon prix — ni trop basse pour ne pas perdre d'argent, ni trop haute pour ne pas faire fuir les acheteurs sérieux.
Chez Mibelimmo, agence CHR spécialisée depuis plus de 13 ans dans la transaction de fonds de commerce à Paris et en Île-de-France, nous réalisons des centaines d'estimations par an. Voici les méthodes que nous appliquons et les critères qui font réellement la valeur d'un établissement CHR.
Avant d'appliquer la moindre formule mathématique, l'agent CHR analyse une série de critères qualitatifs qui influencent directement la valeur de votre établissement.
À Paris, l'emplacement représente parfois 30 à 50 % de la valeur du fonds. Un bar situé sur un axe piéton du 11e ou du 9e arrondissement ne se vendra pas au même multiple qu'un établissement identique dans une rue secondaire du 19e. Les critères d'emplacement incluent :
Le chiffre d'affaires (CA) est la base de tout calcul. Les 3 derniers bilans comptables sont analysés pour vérifier la régularité et la tendance. L'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) — le bénéfice avant amortissements, impôts et charges financières — est l'indicateur le plus fiable de la rentabilité réelle de l'établissement.
Un fonds dont l'EBE est positif et stable se vendra à un meilleur multiple qu'un établissement dont les résultats sont erratiques, même si le CA est plus élevé.
La durée restante du bail commercial est un facteur déterminant. Un bail avec 9 ans restants est bien plus rassurant pour un acheteur qu'un bail à renouveler dans 18 mois. Le loyer doit également être proportionné au CA : un loyer représentant plus de 10 % du CA est considéré comme élevé dans le secteur CHR.
La présence d'une licence IV (autorisant la vente de tous les alcools) ajoute de la valeur, en particulier à Paris où les nouvelles licences sont rares. Pour un bar ou une brasserie, cette licence peut représenter un supplément de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
L'état général des équipements (cuisine professionnelle, système de tirage, mobilier), la date de la dernière rénovation et la conformité aux normes d'accessibilité et de sécurité influent directement sur le prix. Un fonds bien entretenu se vend plus vite et à un meilleur prix.
C'est la méthode la plus répandue dans le secteur CHR. Elle consiste à appliquer un coefficient multiplicateur au CA annuel hors taxes. Pour Paris, les fourchettes courantes sont :
Ces fourchettes sont larges car elles intègrent la qualité de l'emplacement, la présence d'une licence 4, l'état des locaux et la régularité des résultats.
Plus précise que la méthode par CA, elle valorise directement la capacité bénéficiaire de l'établissement. On applique un multiple à l'EBE, généralement compris entre 2 et 5 ans selon le type d'établissement et l'emplacement. Cette méthode est particulièrement pertinente pour les établissements à fort potentiel de développement.
Elle consiste à comparer le fonds avec des établissements similaires vendus récemment dans le même secteur géographique. C'est la méthode qu'appliquent les agents immobiliers résidentiels, et elle est de plus en plus utilisée en CHR grâce aux bases de données de transactions disponibles auprès des agences spécialisées comme Mibelimmo.
Paris présente des particularités qui rendent l'estimation d'un fonds CHR plus complexe qu'en province :
Les propriétaires qui s'estiment eux-mêmes commettent souvent des erreurs coûteuses :
➤ Obtenez une estimation gratuite de votre bar, brasserie ou restaurant par un agent CHR Mibelimmo — 01 79 75 12 12 |
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